– Nagyon megváltozott az utóbbi hónapokban a gazdasági helyzet. Több mint egy éve tart az orosz-ukrán háború, meglódult az infláció, ami igaz az egész kontinens gazdaságára, Magyarországra különösen. A megelőző években a gazdasági növekedés következtében nagy volt a kereslet az magáningatlanokra, amelyek árai folyamatosan emelkedtek. Mi történik most, mi az ingatlanpiaci helyzet Szegeden?

– Egy kicsit korábbról indítanék. Tavaly májusig-júniusig erőteljesen emelkedtek a szegedi ingatlanárak is. Pörgött a piac, nagy volt a kereslet a jó és a kevésbé jó minőségű ingatlanokra egyaránt. Nem volt gond a hitelfelvétellel, sokan ennek segítségével vásároltak. Ősz elejére, az iskolakezdésre valami megváltozott, a növekvő inflációt is akkor kezdtük el erőteljesen érzékelni. Szeptember-októberre csökkent az ingatlanvásárlók száma, nem zuhanásszerűen, de csökkent. Az ezt megelőző hónapokban sok adásvételt megkötöttünk, nem volt gond az árakkal. Még az is előfordult, hogy ráígértek az árra. Októbertől ez szépen lassan megváltozott. Kevesebb lett az érdeklődő, ők is csak bizonyos ingatlantípusokat kerestek. Így például inkább csak belvárosi és drágább ingatlanok iránt volt ekkor kereslet, ám a tél kezdetére még szembetűnőbb lett a visszaesés.

– Ha jól értem, tavaly ősszel kezdődően kezdtek eltűnni a vevők. De mi történt közben az ingatlanárakkal? 

– Meg- vagy átfordult a piac. A keresleti piacból kínálati lett. Más megfogalmazásban ezt azt jelenti, hogy egyre nagyobb mértékben eltűntek a vevők. Az ingatlanpiacot érintő másik kedvezőtlen hatás az infláció mellett a banki hitelkamatok emelkedése volt. 

– A kép akkor teljes, ha hozzátesszük, hogy az állampapírok mostani hozamával az ingatlanpiac nem tud versenyezni. Az ingatlanpiacon befektetőként jelentkezők ilyen helyzetben nem fognak bajlódni az albérleztetéssel, és nem azon törik a fejüket, hogyan alakulnak az ingatlanárak a közeljövőben. Az ilyen típusú vevők kiszorultak a piacról. A bankok sokkal kevésbé adnak hiteleket a vásárláshoz. Nagyon megnézik, kinek adnak, de az emberek ebben a helyzetben nem is nagyon akarnak hitelt felvenni, mert maguk is kockázatosnak ítélik meg a visszafizetést. 

– Számszerűsítve ez mit jelent egy panellakásoknál?

– Amit tavaly 35 millióért lehetett megvenni, az már 28 millióért is elérhetővé vált. Lehet, hogy 32 milliós irányárról kezdődik az alku. És ez a lényeg, az alku. Megnőtt az alku jelentősége. Manapság sokkal nagyobb alkuk mellett kelnek el az ingatlanok, mint tavaly. Korábban a meghirdetett ár volt a vételi ár, vagy akár ennél is magasabb, mert sokszor licitáltak a vevőjelöltek. Ez a jelenség szinte teljes egészében eltűnt a piacról, nagyon kivételes esetben találkozhatunk ezzel. Kinyílt az olló, csak ismételni tudom magam: sokkal nagyobb alku mellett kelnek el az ingatlanok. A mostani helyzetben nagyon meg kell becsülni a vevőt, mert nagyon kevés van belőle. Az eladói oldal nehezebben reagál a piac változásaira. Látjuk, hogy az eladók és az ingatlanközvetítők igyekeznek fenntartani azokat a némileg mesterségesen generált árakat, amikhez korábban hozzászokhattunk. Ugyanakkor az is látható, hogy ez nem tartható álláspont. 

Röviden: aki ma eladni akar, annak engedni kell az árból. 

– A mai helyzetben milyen típusú ingatlan keres az a kevés vevő, aki még a piacon található? 

– Továbbra is úgy látom, hogy belvárosit, egyetem közelében lévőt. Ha ennél is konkrétabb szeretnék lenni, akkor példának okért Vitéz utcait, Bécsi körúton találhatót. Az itt található lakásokat még mindig ki lehet adni az egyetemistáknak, bár ez mindig így volt. Keresettek a panellakások, de más áron, mint korábban. A vevők ma másként gondolkoznak. Lehet rosszabb állapotú is az ingatlan, ettől még megveszik. A mostani vevők a korábbiaknál nagyobb kompromisszumokat kötnek. Példa erre, hogy kisebb a lakást is megvesznek, mint amit korábban elterveztek.  

– Az említett példák alapján kijelenthető, hogy mostanság inkább befektetési szándékkal vásárolnak az emberek?

– Ezt nem állítanám. Élethelyzetből adódóan sokaknak kell ingatlant vásárolni, mert teszem azt, bővül a család. Inkább úgy fogalmaznék, hogy belassultak a folyamatok. Tavaly három-négy héten belül el lehetett adni a lakásokat, ez most kitolódik két-három hónapra. Egyszerűen, mert hosszabb lesz az értékesítés időtartama. Ez egyben azt is jelenti, hogy egyre több eladó lakást hirdetnek egy időben, és a vevők egyre több ingatlan közül választhatnak. A vevők pedig keresik a lehetőséget, hol lehet többet alkudni. Az eladásokat ez önmagában is nehezíti.

– Mit lehet mondani a mostani szegedi négyzetméterárakról?

– Nem szoktam négyzetméterárakat számolgatni. Nem úgy kalkulálom ki egy-egy lakás árát, hogy felszorzom hatszázötven-, nyolcszázötvenezerrel vagy egymillióval. Tény, hogy mérséklődtek a négyzetméterárak, kivéve az új építésű ingatlanokét. Ez utóbbiak nyolcszázötvenezer és egymillió-kétszázezer forint közöttiek, attól függően, hogy hol találhatóak. A paneleknél nagyon hektikusan alakulnak a négyzetméterárak. Látni kilencszázezer forintért, de találni ötszázötven- és hatszázezer forintos árat is. Négyzetméterár alapján ma nem lehet hitelesen megítélni az ingatlanpiacot, mert tág a határ. 

– Mik a kilátások, mire számíthatunk. Lehet-e jósolni, mi történik az ingatlanpiacon mondjuk december 31-ig?

– Nehéz kérdés. Ingatlanosként azt vártam, hogy gyorsabban reagál a piac az árváltozásokra, és ezzel lejjebb mennek az árak. Áresés helyett visszaesett az adásvételek száma. 

Valójában nem merek jóslásokba bocsátkozni, merre billen el az ingatlanpiaci mérleg. Lehetséges, hogy a piacon megjelennek kedvező hitek, de az is lehetséges, hogy a hitelmoratórium és a kamatstop lejárta után megkezdődik az ingatlanpiacot érintő hitelek bedőlése. Ezek nyitott kérdések.